Mở cửa cho người nước ngoài mua nhà: Hàng loạt nỗi lo trước giờ G

Dù Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật nhà ở mới được đón nhận tích cực, một số yêu cầu và hạn chế được bổ sung thêm có thể được xem là tương đối nặng nề. Việc chậm ban hành các quy định hướng dẫn cần thiết cũng gây ra cản trở lớn cho nhà đầu tư.

Nhà đầu tư nước ngoài lo ngại, việc bổ sung các quy định này gây ra một ấn tượng rằng nhà đầu tư sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn để tiến hành đầu tư vào Việt Nam.

Từ 1/7/2015 tới đây, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 mới và Luật Nhà ở 2014 mới sẽ chính thức có hiệu lực, dự kiến nhu cầu của thị trường bất động sản trong nước và nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực sẽ tăng lên nhanh chóng trong thời gian ngắn sắp tới.

Tuy nhiên, phát biểu tại Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam giữa kỳ 2015 diễn ra tuần qua, ông David Lim - Trưởng tiểu nhóm công tác đất đai cho rằng, một số quy định trong các luật liên quan có thể làm hạn chế tính cạnh tranh trong lĩnh vực bất động sản, làm hạn chế quyền của doanh nghiệp hoạt động trong ngành. Việc bổ sung các quy định này gây ra một ấn tượng rằng nhà đầu tư sẽ gặp phải rất nhiều khó khăn để tiến hành đầu tư vào Việt Nam. Do đó, hiệu quả của các luật mới sẽ bị giảm đi.

Cụ thể, luật sư Lim cho biết, theo Luật Nhà ở, các cá nhân/tổ chức nước ngoài sở hữu không quá 250 nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, trong một đơn vị hành chính cấp phường. Tuy nhiên, dự thảo lần 4 Nghị định về Luật Nhà ở lại đưa ra thêm một quy định hạn chế, theo đó tổ chức/cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án nhà ở. Ông Lim cho rằng số lượng đơn vị nhà ở tối đa mà cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép sở hữu đã bị giới hạn thêm và không thống nhất với Luật Nhà ở. 

Ngoài ra, theo dự thảo Nghị định về Luật Nhà ở, tổ chức, cá nhân nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở tại các khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú, đi lại theo quy định của pháp luật về cư trú, đi lại. Tuy nhiên, Luật Nhà ở lại chỉ quy định, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ bị cấm mua nhà tại khu vực đảm bảo quốc phòng và an ninh.

Theo đó, ông David Lim cho biết, nhóm công tác đất đai kiến nghị bãi bỏ các hạn chế bổ sung được đưa ra trong dự thảo lần 4 Nghị định về Luật Nhà ở do các hạn chế này có thể ngăn cản nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam cũng như ảnh hưởng đến khả năng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản. Những hạn chế này cũng khiến Việt Nam mất đi khả năng cạnh tranh so với các nước khác có ít hạn chế hơn về việc sở hữu bất động sản của người nước ngoài.

Đối với Luật Kinh doanh bất động sản, theo quy định, việc bán và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh bởi một ngân hàng thương mại Việt Nam (nằm trong danh sách ngân hàng thương mại đủ điều kiện do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố) trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở đó. 

"Quy định này được giới thiệu là sẽ giúp bảo vệ nhiều hơn cho người mua lẻ khi mà họ có thể bị bỏ dở giữa chừng và không thể có biện pháp gì trong trường hợp nhà đầu tư bất động sản lâm vào tình trạng khó khăn tài chính. Tuy nhiên, xin lưu ý rằng luật hiện chưa ban hành nội dung hướng dẫn thi hành quy định này. Một quan ngại phát sinh đó là nhà đầu tư có thể bị mất quyền bán nhà ở nếu các quy định hướng dẫn không được ban hành kịp thời”, ông Lim nói.

David Lim cũng cho biết, các nhà đầu tư nước ngoài rất quan ngại với yêu cầu tăng vốn pháp định lên 50 tỷ đồng theo dự thảo lần 3 Nghị định về Luật Kinh doanh bất động sản. Yêu cầu mức vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ đồng là đã quá cao đối với các dự án quy mô nhỏ. Ngay cả các công ty có tiềm lực tài chính mạnh cũng sẽ cân nhắc liệu có hợp lý về mặt thương mại không khi phải góp rất nhiều vốn cho một dự án có tổng vốn đầu tư rất thấp. 

"Kết quả khả dĩ của chính sách này là sẽ khiến các công ty bất động sản nản lòng, không muốn thực hiện các dự án bất động sản quy mô nhỏ. Điều này sẽ tác động bất lợi nghiêm trọng đến lĩnh vực bất động sản. Do đó, mức vốn pháp định không nên tăng lên 50 tỷ VND. Chúng tôi đề xuất là thay vào đó nên áp dụng quy định về tỷ lệ tổng vốn đầu tư. Quy định này sẽ bảo đảm rằng chỉ có các công ty có đủ nguồn tài chính mới thực hiện dự án quy mô lớn và sẽ không cản trở nhà đầu tư thực hiện dự án quy mô nhỏ”, David Lim nhấn mạnh.

Ngoài ra, Luật Doanh Nghiệp 2014 quy định rằng thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn phải góp phần vốn góp đầy đủ trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư phải góp vốn trong thời hạn ngắn, bất kể là việc thực hiện dự án có thể được tiến hành trong một thời gian dài hơn. 

Theo ông David Lim, quy định này là không thực tế do khi bắt đầu dự án thì có thể chưa cần đến lượng vốn góp nhiều như vậy, chẳng hạn như các dự án quy mô lớn như dự án phát triển công trình ở đô thị và dự án cơ sở hạ tầng. Quy định này cản trở nhà đầu tư thực hiện các dự án quy mô lớn cần thiết cho sự phát triển phối hợp và có tổ chức. Quy định này cũng sẽ dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả và làm hạn chế khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.