Đại gia bán lẻ cạnh tranh đẩy giá mặt bằng tăng vọt

Nhiều ông lớn trong ngành bán lẻ đang tranh nhau vị trí đắc địa khiến giá mặt bằng cho thuê khu trung tâm Sài Gòn tăng 15-20%, thậm chí có nơi 30-40%.

Một doanh nghiệp ngành dịch vụ ăn uống (F&B) có gần chục chi nhánh tại Sài Gòn đang đàm phán thuê mặt bằng nhà lẻ rộng hơn 200m2 trên đường Nguyễn Huệ, quận 1, TP HCM. Đầu năm nay mặt bằng có giá 8.500 USD một tháng, doanh nghiệp dự kiến có thể chấp nhận mức thuê 10.000 USD và sẽ ký hợp đồng vào giữa năm.

Thế nhưng, trung tuần tháng này, chủ nhà tuyên bố giá có thể thương lượng phải từ ngưỡng 12.000 USD mỗi tháng trở lên. Chủ nhà giải thích có rất nhiều khách hàng cùng quan tâm thời điểm này, cộng thêm phố đi bộ Nguyễn Huệ hứa hẹn đầy tiềm năng phát triển trong tương lai nên ai chào giá thuê cao hơn sẽ được chọn.

"Chúng tôi buộc phải thuê những vị trí đắc địa nhất có thể để thuận tiện bán hàng, nhưng nếu chi phí mặt bằng quá cao thì chẳng còn lãi. Không thuê cũng dở mà thuê được cũng khó", ông chia sẻ.

Phố Đồng Khởi nằm ngay sau lưng đường Nguyễn Huệ cũng diễn ra tình trạng giằng co, tranh mặt bằng đẹp khiến phí thuê bị đội lên. Nhà mặt tiền trên tuyến phố này có mức giá thuê phổ biến 8.000-10.000 USD một căn mỗi tháng. Cá biệt một căn nhà phố Đồng Khởi có mặt tiền 4m, tổng diện tích 72 m2, cách Nhà hát Thành phố không xa tăng từ 9.000-10.000 USD một tháng lên hơn 11.000-12.000 USD vì nhu cầu thuê tăng đột biến.

Với những thương hiệu F&B mới đặt chân vào thị trường TP HCM, mặt bằng bán lẻ ở các trung tâm thương mại chưa hấp dẫn họ bằng nhà phố vì văn hóa bản địa vẫn chuộng các dịch vụ dọc đường đi. Ảnh: Vũ Lê

Giữa háng 5, mặt bằng bán lẻ là nhà phố ở khu vực ngã sáu Phù Đổng, quận 1, TP HCM tăng so với cách đây 2 năm. Nguyên nhân do các đơn vị bán lẻ đua nhau giành vị trí đắc địa khu này để kinh doanh.

Đặc thù của vòng xoay Phù Đổng là điểm giao nhau của các tuyến đường mua sắm - ẩm thực sầm uất: Nguyễn Trãi, Lý Tự Trọng, Lê Lai, Lê Thị Riêng, Cách Mạng Tháng Tám. Nay có thêm sự xuất hiện của các thương hiệu F&B đình đám tụ hội về đã kéo giá thuê mặt bằng tại đây leo thang. 

Cách đây 24 tháng, thời điểm Starbucks lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam và mở cửa hàng thứ nhất của chuỗi tại ngã sáu này, giá thuê mặt bằng nhà phố tại đây dao động trong khoảng 5.000 USD một căn mỗi tháng. Hơn một năm sau, khi đại gia thức uống ngoại này mở rộng chi nhánh, các thương hiệu fast food khác lần lượt xuất hiện ở bùng binh này. Khảo sát quý II/2015 giá thuê mặt bằng tại đây đã lên 7.000 USD một căn mỗi tháng và khách thuê sau này phải xếp hàng chờ đợi vì không còn mặt bằng trống.

"Chúng tôi đã đặt hàng tìm mặt bằng tại ngã sáu Phù Đổng 6 tháng, nhưng khu vực này không còn chỗ trống để thuê", đại diện một doanh nghiệp kinh doanh đồ uống cho hay. 

Anh Vương có thâm niên gần chục năm làm môi giới cho thuê mặt bằng tại khu trung tâm quận 1, TP HCM cho biết, có nhiều lý do mặt bằng bán lẻ là nhà phố bị đội giá trong thời gian qua. Nguyên nhân chính là nguồn cung mặt bằng nhà phố có vị trí đắc địa cực kỳ khan hiếm. Vài năm qua số lượng các đại gia bán lẻ mới xuất hiện khá nhiều và nhu cầu mở chi nhánh tăng nhanh khiến cho cuộc chiến giành mặt bằng bán lẻ nhà phố trở nên khốc liệt. 

Hầu hết các thương hiệu F&B ngoại khi đặt chân đến TP HCM đều chọn các vị trí vòng xoay, góc ngã tư mặt tiền cực đẹp để mở các cửa hàng đầu tiên và điều này ngầm kích giá thuê mặt bằng cùng khu vực leo thang. Ảnh: Vũ Lê

Từng có thời gian thường xuyên đàm phán thuê mặt bằng khi còn hoạt động trong ngành F&B, Tổng giám đốc chuỗi rửa xe thông minh VietWash, Phan Bảo Lâm đánh giá, cuộc chiến giành mặt bằng đẹp chưa bao giờ ngơi nghỉ tại khu CBD (Central Business District). "Quy tắc của các nhà bán lẻ khát mặt bằng là khi nhập cuộc đua, trước tiên phải vượt lên trên các đối thủ để giành lấy vị trí đẹp đến cùng, bất chấp giá thuê bị đội lên ngất ngưởng", ông nói.

Chuyên gia này giải thích, với những thương hiệu lớn, ký hợp đồng thuê mặt bằng ít nhất 5 năm và phổ biến là 10 năm, trong đó họ luôn có cam kết giữ nguyên giá thuê trong 3 năm đầu. Đến năm thứ tư mới bắt đầu tăng giá nhưng không vượt quá 15% mỗi năm. Với cách làm này, trong 3 năm đầu tiên giữ giá cũ nếu nhà bán lẻ hoạt động hiệu quả, họ có thể bù đắp được chi phí thuê mặt bằng đắt đỏ.

Nguyên nhân của việc các thương hiệu bán lẻ, trong đó đặc biệt là F&B, phải chạy đua săn lùng mặt bằng và sẵn sàng trả giá cao một phần vì nguồn cung hạn chế, một phần vì các thương hiệu muốn nắm giữ vị thế độc quyền đối với các vị trí đẹp. Đây chính là yếu tố sống còn quyết định thành công của nhà bán lẻ. Ngoài ra, sự xuất hiện của các thương hiệu bán lẻ toàn cầu với nhận diện nhãn hàng ở cấp độ mạnh có tác dụng lôi kéo những đơn vị cùng ngành quy tụ về một khu vực, đẩy giá thuê mặt bằng tăng vọt nhanh hơn do nguồn cầu bất ngờ lấn lướt cung trong ngắn hạn.

Theo ông Lâm, văn hóa thưởng thức ẩm thực, giải trí của người Sài Gòn vẫn chưa theo kịp với xu hướng phát triển hiện đại của đô thị năng động này. Nếu ban ngày nhân viên buộc phải "giam" mình trong các cao ốc để làm việc, họ không còn cách nào khác là phải sử dụng dịch vụ trong tòa nhà thì khi tan tầm, họ vẫn chuộng các hàng quán là mặt tiền nhà phố. "Văn hóa mặt tiền đã ăn sâu trong tiềm thức của giới kinh doanh và cư dân đô thị vẫn chuộng các dịch vụ dọc đường đi, chính là nguyên nhân khiến cho mặt bằng bán lẻ nhà phố trở nên sốt hàng ngoài sức tưởng tượng", ông đánh giá.

Chính "văn hóa mặt tiền" đã thấm cả vào những thương hiệu toàn cầu gia nhập thị trường Việt Nam. Nói như Tổng giám đốc Starbucks Việt Nam, bà Patricia Marques: "Thời gian đầu gia nhập thị trường chúng tôi buộc phải hòa mình vào dòng chảy của TP HCM. Nơi các loại hình kinh doanh ngành F&B đặc biệt tăng khả năng nhận biết cũng như được đón nhận nhiều nhất ở các góc ngã tư nhà phố mặt tiền".

Bà Patricia Marques đánh giá, sau một khoảng thời gian đầu hòa nhập thị trường thành công, các nhà bán lẻ F&B mới tính chuyện mở cửa hàng trong các trung tâm thương mại phức hợp. Tuy nhiên, ngay cả với lựa chọn này, vị trí mặt bằng cũng phải nằm ở tầng trệt của khu mua sắm, gần các lối ra vào và đặt ở góc nhìn dễ nhận biết nhất.