Bất động sản Việt Nam: Từ “zero" tới “hero"

Theo chuyên gia bất động sản, xét từ việc nhà đầu tư nước ngoài không có chút sự ham thích nào với thị trường, đến nay không những hay nhắc tới mà còn rất thích đầu tư vào thì có thể thấy Việt Nam đã bước tiến lớn.

So với các nước như Myanmar, Singapore hay Hồng Kông, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là cũng phát triển rất sôi động. 

Đánh giá về sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam trong 20 năm (từ 1995-2015), ông Matthew Powell -Giám đốc Savills Hà Nội cho hay, từ năm 1995 khi Savills bắt đầu có mặt tại Việt Nam, thị trường bất động sản rất sơ khai, các hoạt động chưa có gì, cũng ít nhà đầu tư nước ngoài tới và biết về thị trường.  

Tuy nhiên, hiện thị trường đã thay đổi rất nhiều với sự xuất hiện của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, sự đa dạng của các loại hình bất động sản, kinh nghiệm của chủ đầu tư trong nước đã cải thiện rất nhiều. So với các nước như Myanmar, Singapore hay Hồng Kông, thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá là cũng phát triển rất sôi động. 

Một điểm nhấn quan trọng mà đại diện Savills nhắc tới là năng lực chủ đầu tư tại Việt Nam đã dần dần lớn lên cùng với thị trường. Vị này dẫn chứng: “Những năm 2006-2007, dường như ai cũng có thể trở thành chủ đầu tư, chỉ cần có một nhà máy nhựa bỏ hoang, không sản xuất là có thể làm chủ đầu tư một toà nhà ở đó rồi. Hiện các chủ đầu tư đã trưởng thành hơn, họ cởi mở hơn khi biết tiếp thu học hỏi và bắt đầu nhìn ra thế giới xem người ta xây dựng một công trình như thế nào. Họ cũng quan tâm hơn tới khảo sát, thiết kế, lập kế hoạch trước khi thực hiện dự án”.

“Còn nhiều thứ phải cải thiện để thị trường hoàn thiện hơn nhưng xét từ mặt nhà đầu tư nước ngoài không có chút sự ham thích nào với thị trường đến nay không những hay nhắc tới mà còn rất thích đầu tư vào thì có thể thấy Việt Nam đã bước tiến lớn. Giống như một câu thành ngữ “từ zero tới hero” vậy”, Matthew Powel nói.

Phân tích rõ hơn, bà Đỗ Thu Hằng - Trưởng phòng nghiên cứu Savills Việt Nam cho hay, sau 20 năm thị trường đã có sự thay đổi đáng kể. Xét riêng về mảng căn hộ để bán có thể thấy, với nguồn cung tại năm 1995, thị trường căn hộ để bán mới phát triển tại TPHCM trong  khi tại Hà Nội phải  tới năm 1997 mới khởi công khu đô thị đầu tiên Linh Đàm và Định Công với quy mô khiêm tốn chỉ vài nghìn căn hộ. Tuy nhiên, vào năm 2015 thị trường đã có tới hơn 100 nghìn căn hộ với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp.

“Thời điểm năm 1995, thị trường chủ yếu mới có sự tham gia của doanh nghiệp  trong nước với các sản  phẩm thuộc phân khúc trung cấp. Hiện nay nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã tham gia thị trường, không chỉ có sự gia tăng về số lượng mà hướng tới chất lương. Nhà đầu tư  đã chuyên nghiệp hơn với  kinh nghiệm phát triển các dự án trước đây, chuyên nghiệp tới mức có chủ đầu tư phát triển tới vài chục nghìn căn hộ”, bà Hằng nói. 

Theo bà Hằng, về giá nhà, trong 20 năm, trải qua nhiều chu kì điều chỉnh nhưng giá nhà vẫn giữ xu hướng đi lên, tăng từ mức trên dưới 600 USD/m2 lên hơn 1.200 USD/m2 hiện tại. Sự thay đổi về giá nhà của thị trường lý giải vì sao nhiều thời điểm nhà đầu tư nước ngoài cho rằng không quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam thì không thể chấp nhận được và buộc phải “vào” để tìm hiểu, xem thị trường hấp dẫn ra sao.

Bà Hằng cũng cho rằng, chu kỳ thị trường bất động sản của Việt Nam không được ghi nhận một cách rõ ràng, tuy nhiên, cũng như hầu hết các loại hình phát triển tạm thời khác sẽ phải trải qua một giai đoạn chuyển biến liên tiếp. Nhưng khi so sánh với các quốc gia trên thế giới, chu kỳ bất động sản khu dân cư của Việt Nam dường như ngắn hơn rất nhiều. Chu kỳ này ở Anh thường là 10 năm, ở Úc là 7 năm và ở Việt Nam chỉ khoảng gần 5 năm. Đây có lẽ là kết quả của việc Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ một cách “trực tiếp” hơn những nước khác.

Ngoài ra, trong 20 năm qua, đã có những thay đổi chính trong nền kinh tế và dân số của Việt Nam. Một trong những thay đổi này là tỷ lệ hộ gia đình đã giảm từ 4,7 người/hộ gia đình trong năm 1995 xuống 3,6 người/hộ gia đình trong năm 2014. Do thế hệ trẻ trở nên độc lập hơn đã khiến cho các hộ gia đình ba thế hệ giảm đáng kể. Cùng với sự gia tăng dân số ở những thành phố lớn, điều này đã tạo điều kiện cho thị trường căn hộ chung cư phát triển và khiến nguồn cầu của phân khúc nhà ở liên tục tăng lên.